As-built documentation es toda la información relacionada con una edificación, construcción actualizada después de su construcción.

 ¿Qué es la documentación as-built?

La documentación «as-built» se refiere a los documentos del edificio que se actualizan y verifican después de la construcción. Escaneo de todo el proceso y etapas del proyecto, desde cimentaciones, tuberías, y servicios, hasta termino de obra.

La documentación «as-built» es un conjunto de datos y modelos 3D que representan el edificio tal y como se ha construido realmente y que se entregan al cliente una vez terminado.

Los datos conforme a obra incluyen todos los cambios y adiciones realizadas durante el proceso de construcción, en comparación con el diseño aprobado inicialmente. Suelen incluir las dimensiones, características y geometrías exactas de todos los elementos del edificio, tal y como se detectan al final de la obra (as-build Survey). El levantamiento geométrico se puede realizar con diferentes instrumentos: escáneres láser, drones, estaciones totales, etc.

Para conocer más sobre estos aspectos te recomiendo leer el artículo en profundidad “As-built survey: ¿qué es y para qué sirve?”.

Es una buena práctica trabajar en la documentación as-built ya durante la fase de construcción, actualizando sobre la marcha cualquier información que haya cambiado. De este modo, se tiene la seguridad de generar un modelo de información virtual que es coherente con el real y cumple plenamente las cláusulas contractuales. 

La documentación as-built tiene muchas aplicaciones en el sector de la construcción, especialmente para:

 

1.- Contratistas que necesitan datos actualizados para demostrar que han realizado las obras de acuerdo con el proyecto.

2.- Compradores y gestores de la planta o nave industrial que necesitan acceder a todos los datos de la construcción y armado (desde el diseño original hasta su estado actual) para tener mayores garantías o gestionar mejor el mantenimiento, la renovación, etc.

3.- Empresas y profesionales que trabajarán en el edificio en el futuro y necesitan modelos actualizados y completos para entender todas las instalaciones.

4.- Bancos y aseguradoras que necesitan, por ejemplo, seguridad para garantizar hipotecas y préstamos.

La documentación as-built es necesaria para cualquier tipo de proyecto. Se pueden representar edificios enteros, fachadas o incluso habitaciones individuales y puede abarcar cualquier tipo de trabajo: desde la renovación de las instalaciones de un edificio existente hasta el diseño ex-novo de un complejo de edificios.

Por lo general, el contratista también es responsable de elaborar y entregar al cliente la documentación de la obra. Antes de la entrega al cliente, la documentación debe ser aceptada y aprobada definitivamente por el profesional designado.

Las ventajas de la documentación as-built son:

 

Gestión de errores: la vinculación con un BIM validation software permite gestionar y controlar todos los datos IFC de cada intercambio de información y generar informes de validación que garanticen la calidad del modelo;

Detección de anomalías: los errores se identifican y se corrigen en una fase temprana para evitar que los costes de resolución de problemas se vuelvan insostenibles;

Gestión de la calidad: garantiza una mayor calidad de la construcción, ya que los defectos se identifican y resuelven antes de la entrega de la obra;

Control de conformidad: la comparación de los modelos reales y virtuales permite comprobar la conformidad y actualizar la documentación en caso de incoherencias.

En definitiva, la documentación as-built garantiza una mayor transparencia entre el cliente y el contratista, ya que cada detalle está documentado y, por tanto, puede verificarse más fácilmente. 

¿Cuáles son los ejemplos más comunes de as-built documentation?

Tradicionalmente, los ejemplos más comunes de documentación as-built han sido los dibujos CAD en 2D.

Esta práctica está evolucionando gradualmente con el avance de la metodología BIM, el creciente uso de modelos 3D inteligentes y entornos de datos comunes por parte de ingenieros y profesionales.

Un dibujo CAD en 2D como, por ejemplo, el plano de una casa, representa las dimensiones exactas de cada habitación mediante un dibujo lineal. Esto significa que el plano 2D no contiene ninguna información adicional sobre los elementos representados (tipo de suelo, materiales, coste de la obra, tiempo de construcción, etc.).

Un modelo BIM, en cambio, se compone de objetos paramétricos inteligentes a los que es posible asociar toda la información necesaria para el ciclo de vida de la obra.

Al gestionar un modelo BIM as-built, es posible seleccionar cualquier objeto (una ventana, un pilar, etc.) y visualizar la información asociada a él. Además, siempre es posible incorporar al modelo nueva información o actualizar la existente en caso de que se produzcan cambios a lo largo del tiempo. Por tanto, el modelo as-built está siempre actualizado, completo y constituye un rico contenedor de información que siempre puede ser consultado.

Sin embargo, la gestión de los datos puede ser extremadamente compleja sin una herramienta adecuada, ya que los datos BIM: 

• Se componen de diferentes tipos de archivos.
• Suelen estar distribuidos en varios programas informáticos, lo que dificulta el intercambio y la colaboración.
• Cambian constantemente a medida que el proyecto evoluciona, lo que dificulta el seguimiento de todos los últimos cambios. 

La única manera de gestionar los datos BIM con eficacia es utilizar un BIM data management software, una plataforma basada en la nube que ayuda a gestionar los datos BIM en una ubicación central, directamente en línea y en tiempo real.

También garantiza que todas las partes tengan acceso a la última versión del modelo BIM, facilita el seguimiento de los cambios y evita malentendidos y pérdidas de tiempo. 

¿Por qué es necesaria la as-built documentation?

Al finalizar los trabajos, la obra realizada nunca corresponde perfectamente con el modelo de diseño.

Esto ocurre porque las condiciones asumidas en el diseño pueden cambiar. En el transcurso de la construcción, puede haber cambios de presupuesto, errores de evaluación e imprevistos que obliguen a rediseñar y rehacer el trabajo.

Incluso el proceso de construcción más fluido y la metodología BIM o VDC más avanzada pueden producir un edificio, aunque sea mínimamente, diferente del diseño original.

Por lo tanto, es necesario actualizar el diseño y la información asociada a las condiciones reales, para tener un modelo que sea coherente con el construido y que sea un digital-twin efectivo del edificio existente.

En resumen, la documentación as-built es útil para:

• Demostrar que lo construido se ajusta plenamente a las condiciones contractuales;
• Tener un modelo de información actualizado que corresponda al estado real de la construcción;
• Tener una base fiable para futuros trabajos de mantenimiento;
• Garantizar y proteger los intereses de los clientes y contratistas;
• Proporcionar, a los profesionales que intervendrán en el futuro, información actualizada y completa sobre la construcción.